Le prix d’un syndic en petite copropriété n’a pas de barème officiel. Un syndic professionnel fixe librement ses tarifs, et c’est l’assemblée générale qui les vote. Ce que la loi encadre, c’est la forme du contrat : un forfait obligatoire pour la gestion courante et une liste fermée de prestations facturables en plus.

Le vrai moyen de payer moins, c’est de comparer des contrats sur ces bases.

Qu’est-ce qu’une petite copropriété au sens de la loi ?

D’après l’ANIL, c’est une copropriété qui compte au maximum cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces. Les caves et les parkings ne comptent pas.

Une copropriété plus grande entre aussi dans cette catégorie si son budget prévisionnel moyen reste sous 15 000 euros sur trois ans.

Ce statut allège la gestion. Le conseil syndical devient facultatif et la comptabilité est simplifiée. Hors assemblée, le syndic peut aussi consulter les copropriétaires de façon informelle, sur toute question sauf les comptes et le budget, à condition que la décision soit prise à l’unanimité.

Deux choses ne changent pas. Une assemblée générale se tient au moins une fois par an pour voter le budget et approuver les comptes. Et un syndic, professionnel ou non, reste obligatoire.

Comment est fixé le prix d’un syndic professionnel ?

Le syndic propose ses honoraires, l’assemblée générale les vote à la majorité absolue. Sans contrat écrit qui fixe sa rémunération, il ne peut rien facturer.

Ce contrat suit un modèle imposé, le contrat type créé dans le sillage de la loi Alur et fixé par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015. Tout syndic rémunéré doit l’utiliser, ce qui permet de comparer les offres ligne à ligne.

La rémunération se découpe en trois blocs.

• Le forfait de gestion courante, obligatoire. Service-public cite par exemple la préparation de l’assemblée générale ordinaire, les appels de fonds, la tenue des comptes, l’extranet sécurisé et les visites de l’immeuble.
• Les prestations spécifiques, limitées à 19 par le décret. Elles se facturent au temps passé, sur la base d’un coût horaire inscrit au contrat, ou à un tarif fixé pour chacune.
• Les honoraires sur travaux, pour les chantiers votés en assemblée hors budget prévisionnel. Ils s’expriment en pourcentage du montant hors taxes, avec un taux dégressif.

Une prestation qui ne figure pas dans la liste des 19 ne peut pas donner lieu à un supplément. Et les travaux d’entretien courant et de maintenance restent inclus dans le forfait.

Pourquoi le forfait pèse plus lourd dans une petite copropriété ?

Parce que le travail du syndic ne diminue pas au même rythme que le nombre de lots. Il faut quand même convoquer l’assemblée, tenir les comptes et suivre les contrats de l’immeuble, qu’il y ait quatre lots ou quarante.

Divisé entre peu de copropriétaires, ce socle de tâches fait grimper la part de chacun.

Lis donc le contrat avant le prix. Le coût horaire des prestations spécifiques, le taux sur travaux et ce que couvre le forfait en disent plus que le montant annuel affiché. Un sinistre ou un chantier imprévu révèle vite ces lignes, par exemple quand il faut gérer une urgence dégât des eaux dans l’immeuble avec les assureurs.

Comment comparer plusieurs devis de syndic ?

En principe, le conseil syndical organise une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat avant l’assemblée qui désigne le syndic.

Point à connaître en petite copropriété : cette mise en concurrence n’est pas obligatoire quand il n’y a pas de conseil syndical, ce qui est fréquent puisqu’il y devient facultatif. Rien n’empêche un copropriétaire de demander lui-même d’autres propositions pour comparer.

Le mandat d’un syndic professionnel dure au maximum trois ans, et son renouvellement se vote à la majorité absolue. C’est le moment naturel pour renégocier.

Si tu achètes dans un petit immeuble, demande les derniers procès-verbaux d’assemblée et le contrat du syndic en même temps que les autres pièces. La liste des documents à réunir pour acheter ou vendre un bien immobilier les mentionne.

Syndic bénévole ou coopératif : combien ça coûte ?

Un syndic bénévole est un copropriétaire qui gère l’immeuble. Il n’est pas tenu d’utiliser le contrat type s’il n’est pas rémunéré, mais il peut choisir de s’y soumettre.

Service-public prévoit deux façons de le dédommager. Le remboursement de ses frais réels (timbres, recommandés, photocopies, assurance responsabilité civile) et, si l’assemblée le vote, une rémunération pour le temps passé, au forfait annuel ou à l’heure. Cette rémunération doit rester accessoire par rapport à son activité principale.

Le syndic coopératif fonctionne autrement. Le syndic est un copropriétaire qui préside aussi le conseil syndical, ce qui suppose d’en avoir un, même en petite copropriété où il est facultatif.

Des services en ligne proposent d’outiller cette gestion sans syndic classique. L’exemple de l’ancien Illicopro, devenu Matera, montre comment ce modèle s’organise.

Gérer soi-même prend du temps. Comptes, assemblée, assurance de l’immeuble, carnet d’entretien : tout repose sur une personne. Avant de te lancer, vérifie que quelqu’un dans l’immeuble est prêt à tenir ce rôle sur toute la durée du mandat, trois ans au plus.

Quelles dépenses restent les mêmes quel que soit le syndic ?

Toutes celles de l’immeuble lui-même. L’assurance, l’entretien des parties communes et les travaux votés se paient de la même façon avec un syndic professionnel, bénévole ou coopératif.

Les gros travaux, eux, déclenchent les honoraires sur travaux. Pour les travaux dans tes parties privatives, la méthode pour rénover sans déraper sur le budget reste utile.

FAQ

Une copropriété de deux ou trois lots doit-elle avoir un syndic ?

Oui. Même en petite copropriété, la loi impose un syndic, professionnel ou non. Un copropriétaire peut tenir ce rôle bénévolement.

Le syndic peut-il facturer ce qu’il veut en plus du forfait ?

Non. Seules les 19 prestations spécifiques prévues par le décret du 26 mars 2015 peuvent être facturées en supplément. Les travaux d’entretien courant restent dans le forfait.

Le conseil syndical est-il obligatoire en petite copropriété ?

Non, il devient facultatif. Sans conseil syndical, la mise en concurrence des contrats de syndic n’est plus obligatoire, et un syndic coopératif n’est pas possible.

Un syndic bénévole peut-il être payé ?

Oui, si l’assemblée générale le vote. Il peut être remboursé de ses frais et recevoir une rémunération pour son temps, qui doit rester accessoire.

Sources

• Comment est rémunéré le syndic de copropriété ?, Service Public
• Les petites copropriétés : quelles sont les règles à connaître ?, ANIL