Pour vendre un logement, tu dois remettre à l’acheteur un dossier de diagnostic technique, le DDT. Il regroupe jusqu’à une dizaine de diagnostics : DPE, plomb, amiante, électricité, gaz, termites, état des risques, assainissement, bruit. Lesquels te concernent ? Ça dépend de l’âge du logement, de ses installations et de l’endroit où il se trouve.
Chaque diagnostic a sa propre durée de validité, de six mois à illimitée. Et le DPE ? Il a encore bougé en 2026, et 2027 apportera un nouveau changement.
Quels diagnostics immobiliers sont obligatoires pour vendre ?
La liste officielle pour une vente tient en neuf lignes, chacune avec la condition qui déclenche le diagnostic :
- DPE : pour tout appartement, et pour une maison à partir de 50 m² de surface de plancher
- Audit énergétique : pour une maison ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G
- Plomb (Crep) : logement construit avant le 1er janvier 1949
- Amiante : permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997
- Électricité et gaz : installation de plus de 15 ans
- Termites : zone déclarée infestée ou à risque par arrêté préfectoral
- État des risques : zone à risques naturels, miniers, technologiques, sismiques ou radon
- Assainissement : installation autonome, ou collective dans certains territoires
- Bruit : logement situé en zone d’exposition au bruit d’un aéroport
Le carnet d’information du logement s’y ajoute pour les permis ou travaux de rénovation lancés depuis le 1er janvier 2023. La promesse ou l’acte mentionne aussi le risque de mérule, dans les zones fixées par arrêté, et la surface Carrez pour un lot de copropriété.
Combien de temps chaque diagnostic reste-t-il valable ?
C’est là que les dossiers se cassent la figure. Un diagnostic périmé le jour de la promesse doit être refait, et certains expirent vite.
| Diagnostic | Validité pour une vente | Validité pour une location |
|---|---|---|
| DPE | 10 ans | 10 ans |
| Audit énergétique | 5 ans | Non exigé |
| Plomb (Crep) | 1 an, illimitée si pas de plomb au-dessus du seuil | 6 ans, illimitée si pas de plomb au-dessus du seuil |
| Amiante | Illimitée si réalisé depuis le 1er avril 2013 | Tenu à disposition du locataire |
| Électricité | 3 ans | 6 ans |
| Gaz | 3 ans | 6 ans |
| Termites | 6 mois | Non exigé |
| État des risques | 6 mois | 6 mois |
| Assainissement non collectif | 3 ans | Non exigé |
Retiens surtout les deux diagnostics à six mois, termites et état des risques. Commandés trop tôt, ils peuvent expirer entre la mise en vente et la promesse si la vente traîne.
Pour l’amiante, un rapport fait avant le 1er avril 2013 doit être renouvelé. Et même un rapport récent mérite d’être refait après de gros travaux, qui peuvent avoir mis au jour de l’amiante invisible avant.
Qu’est-ce qui a changé pour le DPE en 2026 ?
Le DPE a été réformé plusieurs fois. Il faut suivre. Depuis le 1er juillet 2021, il est valable dix ans. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025 : si le tien date de cette période, tu dois le refaire avant de vendre ou de louer.
Au 1er janvier 2026, le coefficient qui convertit l’électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9. Concrètement, beaucoup de logements chauffés à l’électricité gagnent une classe. Aucun ne perd de lettre. Et un DPE fait en 2025 ou avant reste valable, même calculé avec l’ancien coefficient. Tu peux le faire recalculer gratuitement en ligne, sans nouvelle visite, si ton étiquette s’améliore.
Et ce n’est pas fini. Un arrêté du 19 août 2026 abaisse encore ce coefficient à 1,7 au 1er janvier 2027.
Pourquoi ça compte autant ? Parce que la classe pèse sur la location. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être loué, même au renouvellement du bail. Ce sera le tour des F en 2028, puis des E en 2034. Pour remonter de classe, le chantier passe souvent par l’isolation et le chauffage, et le guide pour rénover sa maison par étapes aide à prioriser.
Quels diagnostics fournir pour une location ?
La liste est plus courte. Le bailleur annexe au bail le DPE, le Crep si le logement date d’avant 1949, les diagnostics électricité et gaz si les installations ont plus de 15 ans, l’état des risques en zone concernée et le diagnostic bruit près d’un aéroport.
Le diagnostic amiante, lui, n’est pas joint au bail. Le propriétaire doit simplement le tenir à disposition du locataire qui le demande.
Si tu passes par une plateforme pour gérer ton bien, vérifie qu’elle te rappelle les échéances. Des outils de gestion locative en ligne comme Zelok centralisent ce genre de documents.
Comment choisir son diagnostiqueur et préparer le dossier ?
Le diagnostiqueur doit être certifié, assuré en responsabilité civile professionnelle, indépendant et impartial. Aucun lien avec toi. Ni avec une entreprise qui ferait les travaux derrière. Demande son certificat et son attestation d’assurance avant de signer le devis, ça prend deux minutes.
Le prix est libre. Fais faire deux ou trois devis pour les mêmes diagnostics. Sinon, la comparaison ne veut rien dire.
Côté calendrier, l’idéal est de lancer les diagnostics longs (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz) avant la mise en vente, et de surveiller les deux à six mois. Ton agent ou ton notaire te le rappellera. Ne compte pas que sur eux.
Si tu passes par une agence, repérée par exemple sur Meilleurs Agents, pose la question dès la première visite. Tu vends seul, sur PAP entre particuliers par exemple ? Le dossier repose sur toi.
Pour l’état des risques, tu peux le remplir toi-même via le service en ligne Géorisques. Il doit être remis dès la première visite, et l’annonce doit renvoyer vers ce site.
Que risques-tu si un diagnostic manque ou est faux ?
Sans le diagnostic requis, tu ne peux pas t’exonérer de la garantie des vices cachés sur le point concerné. Et ça peut coûter cher. Pour l’état des risques, l’acheteur peut demander l’annulation de la vente ou une baisse du prix.
Et si le DPE est faux ? Le diagnostiqueur engage sa responsabilité, sauf si tu lui as fourni de fausses informations. L’acheteur ou le locataire peut alors réclamer des dommages et intérêts, voire l’annulation du bail ou de la vente.
Vérifie les dates le jour de la promesse, pas la veille de la mise en vente. Une vente en viager impose les mêmes diagnostics, comme le rappelle la page sur Renée Costes et le fonctionnement du viager.
FAQ
Mon DPE de 2020 est-il encore valable ?
Non. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. Tu dois en faire réaliser un nouveau avant de vendre ou de louer.
Faut-il refaire son DPE avec le nouveau calcul de 2026 ?
Ce n’est pas obligatoire, un DPE fait en 2025 ou avant reste valable. Si ton logement est chauffé à l’électricité, tu peux le faire recalculer gratuitement en ligne pour profiter d’une éventuelle meilleure classe.
Qui paie les diagnostics immobiliers ?
Le vendeur pour une vente, le propriétaire bailleur pour une location. Le prix est libre, d’où l’intérêt de comparer plusieurs devis.
Un diagnostic amiante négatif est-il valable à vie ?
S’il a été réalisé à partir du 1er avril 2013, sa validité est illimitée. Après des travaux de rénovation, il reste conseillé d’en refaire un.
Sources
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