Acheter ou vendre un bien immobilier suit toujours le même fil : un prix, un avant-contrat, un délai de rétractation de dix jours pour l’acheteur, puis l’acte chez le notaire. Côté budget, prévois environ 7 à 8 % de frais d’acquisition en plus du prix dans l’ancien, et 2 à 3 % dans le neuf.

Le reste, c’est de la préparation. Et c’est souvent là que les dossiers coincent.

Quelles sont les étapes pour acheter un bien immobilier ?

L’ordre ne change pas, que tu achètes un studio ou une maison avec jardin. Ce qui change, c’est le temps que chaque étape te prend.

1. Calcule ton budget réel, frais d’acquisition compris.
2. Fais valider ta capacité d’emprunt par une banque ou un courtier.
3. Visite, compare, lis les diagnostics.
4. Fais une offre écrite.
5. Signe l’avant-contrat (compromis ou promesse de vente) avec ses conditions suspensives.
6. Signe l’acte authentique chez le notaire et récupère les clés.

Boucler le financement avant de visiter

La banque regarde d’abord ton taux d’effort. Le Haut Conseil de stabilité financière le plafonne à 35 % des revenus, sur une durée de prêt de 25 ans au plus. Au-delà, les banques peuvent déroger, mais seulement pour une petite part de leurs dossiers.

Donc, avant la première visite, va voir ton banquier ou un courtier avec tes trois derniers bulletins de salaire et tes relevés. Une attestation de financement rend ton offre crédible face à un vendeur qui hésite entre deux acheteurs.

De l’offre au compromis

Une offre se fait par écrit, avec un prix et une durée de validité. Si le vendeur l’accepte, l’étape suivante est l’avant-contrat, compromis ou promesse de vente.

Ce document fixe le prix, la date butoir de signature de l’acte et les conditions suspensives. La plus courante concerne l’obtention de ton prêt. Si la banque refuse dans les conditions prévues, la vente tombe et tu récupères les sommes versées. Ne signe jamais sans cette clause quand tu empruntes.

Le délai de rétractation de dix jours

Après la signature de l’avant-contrat, tu as dix jours pour changer d’avis. Sans te justifier, sans payer d’indemnité.

Le délai démarre le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui te notifie le contrat, ou le lendemain de sa remise en main propre quand l’avant-contrat est signé chez le notaire. Week-end ou jour férié au dixième jour ? Le délai glisse au premier jour ouvrable. Pour te rétracter, envoie une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur avant la fin du délai.

Le vendeur, lui, n’a pas ce droit. Une fois qu’il a signé, il est engagé.

La signature chez le notaire

Entre l’avant-contrat et l’acte, il se passe en général plusieurs mois. La banque émet son offre de prêt, le notaire vérifie les titres de propriété, interroge la mairie sur un éventuel droit de préemption et réunit les documents d’urbanisme. Le jour de l’acte, il encaisse les fonds, te remet les clés et publie la vente au service de la publicité foncière.

Combien coûtent les frais de notaire et les autres frais ?

Les fameux frais de notaire portent mal leur nom. La plus grosse part, ce sont des impôts que le notaire collecte pour l’État et le département.

Ce que tu paies vraiment

Selon les Notaires de France, ces frais d’acquisition représentent environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Ils regroupent quatre postes : les droits de mutation, la rémunération du notaire (les émoluments), les formalités et les débours, c’est-à-dire les sommes que le notaire avance pour toi.

Depuis le 1er avril 2025, et pour les ventes conclues jusqu’au 31 mars 2028, la plupart des départements appliquent dans l’ancien un taux global de droits de mutation de 6,32 %, contre 5,81 % avant cette hausse. Les primo-accédants en sont exclus. Le taux dépend de ton département, alors vérifie-le avant de boucler ton plan de financement.

Les émoluments, eux, suivent un barème national. Ils sont identiques quel que soit le notaire. Pour un appartement de 200 000 €, Service Public les chiffre à 1 995,25 € hors taxes.

Les frais qu’on oublie

Les frais d’acquisition ne sont pas seuls. Ajoute la commission d’agence si elle est à ta charge, les frais de dossier de la banque, la garantie du prêt (caution ou hypothèque) et l’assurance emprunteur.

Puis viennent les dépenses de l’après : déménagement, taxe foncière chaque année, charges de copropriété et une réserve pour les travaux. J’habite un appartement ancien de 58 m² que j’ai refait pièce par pièce. Ce genre de chantier s’étale dans le temps, et il se finance aussi.

Le prêt à taux zéro pour un premier achat

Le PTZ finance une partie de ta résidence principale sans intérêts. Il faut ne pas avoir été propriétaire de ta résidence principale dans les deux ans qui précèdent. Il vise le neuf et, en zones B2 et C, l’ancien avec des travaux qui pèsent au moins 25 % du coût total de l’opération.

Les plafonds de revenus et de coût dépendent de la zone et de la taille du foyer. Pour un achat dans le neuf, un promoteur comme Nexity te dira si son programme est éligible, mais c’est la banque qui accorde le prêt.

Quels diagnostics vérifier avant de signer ?

Le vendeur doit te remettre un dossier de diagnostic technique, joint à l’avant-contrat. Lis-le en entier avant de signer.

Pour une maison, ce dossier contient selon les cas :

• le DPE, et un audit énergétique si l’étiquette est E, F ou G
• le constat de risque d’exposition au plomb si la maison date d’avant 1949
• le repérage amiante si le permis a été délivré avant le 1er juillet 1997
• les états de l’électricité et du gaz si l’installation a plus de 15 ans
• l’assainissement non collectif, les termites, l’état des risques et le bruit selon la localisation

Un DPE médiocre ne bloque pas un achat. Il annonce une facture de chauffage, et souvent des travaux à prévoir dans ton budget. La liste complète et les durées de validité sont détaillées dans cet article sur les diagnostics immobiliers obligatoires.

Est-ce le bon moment pour acheter ?

Personne ne connaît le point bas du marché. Les acheteurs qui l’attendent le ratent souvent, et ceux qui achètent dans la précipitation le paient autrement.

Le bon moment, c’est celui où ton financement tient et où tu comptes rester assez longtemps pour amortir les frais d’acquisition. Pour comprendre comment les prix évoluent et ce qui les fait reculer, lis ce point sur la baisse de l’immobilier et ses causes.

Comment vendre un bien immobilier dans de bonnes conditions ?

Vendre se prépare autant qu’acheter. Le prix d’abord.

Un bien affiché trop cher reste en vitrine, les acheteurs le repèrent et finissent par négocier dur. Base-toi sur les ventes réelles du quartier. Les outils en ligne donnent une fourchette, et un site d’estimation comme Meilleurs Agents peut servir de point de départ, mais un professionnel qui visite le bien affine le chiffre.

Fais réaliser les diagnostics avant la mise en vente. Le DPE doit apparaître dès l’annonce. Ensuite, soigne la présentation. Un logement désencombré, où les petits défauts sont réparés, se visite mieux. Certains vendeurs passent par une décoratrice spécialisée en home staging pour les photos et les visites.

Pense enfin à la fiscalité. La vente de ta résidence principale est exonérée de plus-value. Pour un autre bien, la plus-value est imposable, avec des abattements qui augmentent avec la durée de détention, jusqu’à l’exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Et si tu es senior et propriétaire, le viager est une autre manière de vendre, avec un bouquet puis une rente.

FAQ

Combien de temps faut-il pour acheter un bien immobilier ?

Entre l’avant-contrat et l’acte authentique, compte en général plusieurs mois. Ce délai couvre la rétractation de dix jours, l’obtention du prêt et les vérifications du notaire. La date limite figure dans le compromis.

Le vendeur peut-il se rétracter après le compromis ?

Non. Le délai de rétractation de dix jours protège seulement l’acheteur non professionnel. Le vendeur est engagé dès sa signature.

Qui paie les diagnostics immobiliers ?

Le vendeur. Il doit fournir le dossier de diagnostic technique à l’acheteur, joint à la promesse ou à l’acte de vente.

Les frais de notaire sont-ils les mêmes chez tous les notaires ?

Les émoluments suivent un tarif réglementé, identique partout. Les droits de mutation, eux, varient selon le département où se trouve le bien.

Sources

• Frais de notaire réduits lors de l’acquisition d’un bien dans le neuf
• Quels sont les diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente d’un logement ?