Renée Costes Viager est un groupe immobilier spécialisé dans la vente en viager et en nue-propriété, fondé en 1921 et d’origine aveyronnaise. Il revendique environ 2 000 transactions par an et près de la moitié du marché du viager en France, selon ses propres chiffres.

Avant de pousser la porte d’une de ses agences, que tu sois vendeur ou acheteur, mieux vaut connaître les règles du viager lui-même. Bouquet, rente, droit d’usage, charges, fiscalité : ce sont les cinq points à vérifier en priorité.

Qui est Renée Costes Viager ?

Le groupe existe depuis plus d’un siècle. D’après MySweetImmo, qui détaillait ses résultats en mars 2024, il employait 230 salariés en France et a environ quintuplé son activité en une dizaine d’années.

Ses chiffres 2023, tels qu’annoncés par le groupe : 600 millions d’euros de volume d’affaires, plus de 2 000 transactions par an, une part de marché proche de 50 % et quelque 20 000 contrats de viager et de nue-propriété en gestion. Il travaille aussi avec des investisseurs institutionnels comme Certivia, créé par la Caisse des Dépôts, et la Foncière Est-Ouest, lancée par les Caisses d’Épargne.

Le groupe ne fait pas que du viager classique. Il propose la vente en nue-propriété et, depuis 2023, la cession-bail à vie, où le vendeur cède son bien et reste locataire à vie. Une application, myReneeCostes, permet aux clients de suivre leurs contrats.

Sa place de leader ne dispense pas de comparer. Une vente en viager reste une vente immobilière, avec ses diagnostics et son acte notarié. Pour le reste du parcours, les étapes classiques pour acheter ou vendre un bien immobilier s’appliquent aussi.

Comment fonctionne un viager avec Renée Costes ?

Les règles du viager sont fixées par la loi, et l’agence les applique. Le vendeur, appelé crédirentier, cède son logement à un acheteur, le débirentier. En échange, l’acheteur lui verse une rente viagère jusqu’à son décès. Au décès, le viager s’éteint et l’acheteur entre en possession du bien sans autre démarche.

Deux pièces composent le prix.

• Le bouquet, une somme versée comptant à la signature. Il n’est pas obligatoire et se fixe librement, mais il tourne en général autour de 30 % de la valeur du bien.
• La rente, versée chaque mois, chaque trimestre ou chaque année. Son montant dépend de l’âge et de l’espérance de vie du vendeur, de la valeur du bien, du bouquet et des loyers que le logement pourrait rapporter.

Le notaire calcule la rente à partir de barèmes et rédige l’acte, qui doit obligatoirement être authentique. L’agence, elle, estime le bien, cherche l’acheteur et négocie l’équilibre entre bouquet et rente.

Une clause d’indexation peut prévoir que la rente suive un indice, par exemple celui des prix à la consommation de l’Insee. Sans elle, l’inflation grignote la rente année après année. Vérifie qu’elle figure dans l’acte.

Viager occupé ou viager libre : quelle différence ?

Sur le papier, les deux formules se ressemblent. Dans la vie quotidienne, elles n’ont rien à voir.

Critère	Viager occupé	Viager libre
Qui habite	Le vendeur, jusqu’à son décès	L’acheteur, dès la signature, ou son locataire
Droit du vendeur	Usufruit ou droit d’usage	Aucun sur le logement
Entretien courant, énergie, taxe foncière	Le vendeur, sauf clause contraire	L’acheteur
Grosses réparations (toiture, gros murs, poutres)	L’acheteur	L’acheteur

En viager occupé, le vendeur garde soit l’usufruit (il peut habiter ou louer le bien et toucher les loyers), soit un droit d’usage, souvent appelé DUH pour droit d’usage et d’habitation, qui lui permet seulement d’y vivre lui-même. Le prix subit alors une décote.

Côté acheteur, les grosses réparations tombent sur toi même si tu n’habites pas le logement. Une toiture à refaire dans dix ans, ça se budgète dès l’achat, et un tour d’horizon pour rénover une maison et chiffrer les travaux t’aidera à anticiper.

Quels risques et quelles protections dans un viager Renée Costes ?

Le viager repose sur l’aléa. Personne ne sait combien de temps la rente sera versée. Si l’acheteur savait que le vendeur était atteint d’une maladie grave au moment de la signature, il n’y a plus d’aléa. Et si le vendeur meurt dans les 20 jours qui suivent la signature d’une maladie dont il était déjà atteint ce jour-là, la vente est nulle : ses héritiers peuvent en demander l’annulation au tribunal.

Le vendeur, lui, dispose de deux garde-fous classiques dans l’acte.

• la clause résolutoire, qui lui permet de récupérer le bien si plusieurs rentes restent impayées
• la clause pénale, qui lui permet de garder le bouquet si le contrat est résilié

Quand il y a deux vendeurs, un couple par exemple, l’acte précise ce qui se passe au premier décès. Rente réversible : le survivant touche la totalité. Rente réductible : elle baisse en proportion.

Une estimation trop basse pénalise le vendeur pendant toute la durée du contrat. Fais estimer le bien par plusieurs professionnels, et garde en tête l’état du marché, détaillé dans cet article sur la baisse de l’immobilier et ses causes.

Comment la rente d’un viager est-elle imposée ?

La rente viagère est soumise à l’impôt sur le revenu, mais seulement pour une fraction, qui dépend de l’âge du vendeur au premier versement.

Âge du vendeur au 1er versement	Part imposable de la rente
Moins de 50 ans	70 %
De 50 à 59 ans	50 %
De 60 à 69 ans	40 %
Plus de 69 ans	30 %

Le bouquet, lui, n’est pas un revenu. Il relève de la plus-value immobilière, qui peut être exonérée, en particulier quand le logement vendu est la résidence principale du vendeur.

Dernier point avant de signer : les diagnostics. Ils sont dus comme pour toute vente, et la liste à jour figure dans ce récapitulatif du diagnostic immobilier obligatoire.

FAQ

Renée Costes Viager existe-t-il toujours ?

Oui. Le groupe, fondé en 1921, est toujours actif. Il annonçait 230 salariés et environ 2 000 transactions par an dans ses résultats publiés en mars 2024.

Quel bouquet prévoir dans un viager ?

Le bouquet n’est pas obligatoire et se négocie librement. En pratique, il représente souvent autour de 30 % de la valeur du bien, le reste étant converti en rente.

Que se passe-t-il si l’acheteur ne paie plus la rente ?

Si l’acte contient une clause résolutoire, le vendeur peut récupérer son bien après plusieurs rentes impayées. Avec une clause pénale, il peut en plus garder le bouquet en cas de résiliation.

Qui paie la taxe foncière en viager occupé ?

Le vendeur, sauf si l’acte prévoit autre chose. Il assume aussi l’entretien courant et l’énergie, tandis que l’acheteur prend les grosses réparations.

Sources

• Achat ou vente en viager : quelles sont les règles ?
• Immobilier & Viager : Renée Costes affiche un volume d’affaires de 600 millions d’euros en 2023